부동산 투자 시 반드시 이해해야 할 아파트 재개발 재건축 용어

부동산 투자 시 반드시 이해해야 할 아파트 재개발 재건축 용어

두껍아 두껍아 헌 집 줄께 새집 다오 누구나 한번쯤은 재개발,재건축사업 투자를 고민해 보았을 듯 합니다. 이번에는 재건축, 재개발 투자에 관련해서 분석해 보도록 하시죠. 재개발, 재건축은 시간을 돈으로 바꾸는 투자입니다. 재개발, 재건축 투자는 투자기간이 길고, 사업 전개 중 이러저러한 일로 사업이 지연되기도 합니다. 하지만 이런 리스크들로 기대수익이 큰 사업입니다. 금번 윤석열 정부에서는 재건축 규제를 잇따라 완화하는 정책을 꺼내들었습니다.

그럼 무요건 재건축이 좋은 것 아닌가요?

아파트가 새롭게 지어진다는 면에서는 무요건 아파트 재건축이 좋습니다. 하지만 재건축은 대상으로 선정되는 것도 만만한 일이 아니며, 진행되는 과정도 여간 어려운 것이 아닙니다. 많은 아파트들이 재건축을 시도하다가 실패한 사례도 많죠. 이에 반해 리모델링은 비교적 대상으로 선정되기도 쉽고, 소요시간도 길지 않습니다. 따라서 빠른 주거환경의 쇄신을 위해 리모델링을 결정하는 경우도 많습니다.

물론 가격측면에서도 아파트 리모델링이 유리합니다. 그리고 리모델링 기술이 나날이 발전하기 때문에 조금씩 더 즐겨찾는 현상이 나타나고 있습니다.

올림픽선수기자촌아파트 재건축의 과정

재건축은 간략한 과정이 아닙니다. 이 과정은 여러 단계로 이루어지며, 주민들의 참여와 동의가 필요합니다. 특히 올림픽선수기자촌아파트 재건축은 상당히 많은 주민들의 동의가 우선되어야 합니다. 많은 사람들의 이건이 포함되어 있으며, 수익률도 상당할 것으로 예상됩니다. 2019년부터 안전진단이 추진되었는데 당시 C등급을 받아 재건축이 불가능했습니다. 이것도 이제 4년 전입니다 특히 구조안전성이 B등급을 받아 너무 단단합니다.

라는 아이러니 덕분에 재건축은 당시 실패했습니다. 이제 시간이 조금 더 지나고 나니, 2021년 1차 정밀안전진단을 추가로 진행합니다. 2021년 1차 정밀안전진단에서는 D등급 (53점)을 받아 조건부로 통과했습니다. 현재까지 2023년 2월 집행 결과 D등급 확정으로 재건축이 시작되는 것이 공식화되었습니다.

아파트 리모델링

기존의 아파트의 틀은 유지하고 수직방향이나 수평방향으로 증축하는 것을 아파트 리모델링이라 말합니다. 뼈대는 그대로 두고 살을 바꾸는 것이죠. 여기서 이야기하는 뼈는 모든 골조를 의미하는 것이 아니라, 아파트 강도를 유지해볼만한 최소한의 메인 골조만 의미합니다. 경우에 따라서 세대 전용넓이가 달라질 수도 있습니다.

따라서 정말 새로운 건축물은 아니라 과거 건물을 “업그레이드”하는 것으로 보시면 됩니다.

대상 아파트 선정 조건

역시 가장 큰 차이는 사업 대상 선정 조건에 있습니다. 안전진단 등급과 아파트 연한인데요. 아파트 리모델링은 재건축에 비해 안전진단 등급도 높을뿐더러, 아파트 연한도 절반에 해당합니다. 용적률 제한도 큽니다. 용적률이 법정 상한 보다. 높은 아파트는 재건축을 하기 어렵습니다. 법이 바뀌기 전까지는 말이죠. 그에 반해 리모델링은 용적률의 제한이 없습니다. 따라서 리모델링은 재건축 대비 비교적 훨씬 진행가능성이 높고 수월합니다.

2 . 시공사 선정

여의도는 현재 한양아파트와 공작아파트가 시공사 선정 단계에 있죠. 시공사 선정은 현장설명회 개최 7일전에 입찰공고를 합니다. 입찰방법은 보통 일반경쟁,지명경쟁으로 이루어지게 됩니다. 현장설명회는 서울의 경우 입찰일 45일 전 개최를 합니다, 이후 건설업자 등의 홍보를 한후에 시공사선정 의사결정을 하게 됩니다. 조합원 과반수가 직접 참석하여 결정하게 됩니다.

앞서 말씀드렸다시피 재건축은 진행과정이 어려울뿐더러, 소요기간도 엄청 깁니다. 평균적으로 10년 정도 보고 있고, 중간에 어려움이나 변수가 발생하면 더 늦어지게 되죠. 부동산에 관심이 있으신 분이라면 재건축 관련 소란스러운 기사를 자주 접하셨을 겁니다. 그만큼 말이 많고 탈이 많죠.

가장 가까운 예로 단군 이래 최대 재건축이라고 하는 “둔춘주공 아파트”만 봐도 얼마나 소란스러운지 알 수 있죠. 이것은 조금 특별한 예이긴 하지만 십중팔구 평화롭게 잘 되는 경우는 드뭅니다.

2 일반분양 기여 금액

일반분양으로 얻게 된 수익 중에서 조합원 개인이 기여한 금액. 일반적으로 내놓은 대지지분이 클수록 일반분양 기여 금액도 커짐. 조합원 건축원가에서 공제됨으로써 조합원의 분담금을 줄여줌 이상으로 재건축, 재개발에 대한 용어정리를 해보았습니다. 다음 번에는 재건축 재개발 절차에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

자주 묻는 질문